Группа компаний

Оценка земельных участков

Оценка земельных участков (ЗУ) является частным случаем оценки недвижимости. Однако, в силу востребованности и значимости такого вида оценки, достаточно часто оценка ЗУ выделяется в отдельное направление.

ЗУ являются ценным ресурсом и могут использоваться как по прямому назначению (например, для застройки или сельскохозяйственной обработки), так и в качестве объектов для различных сделок (купля-продажа, аренда, залог и т.д.). Во всех этих случаях оценка ЗУ является необходимым этапом на пути к достижению поставленной цели.

Для разумного обеспечения использования земель они поделены на категории. Таких категория семь и все они перечислены в статье 7 Земельного кодекса РФ:

• сельскохозяйственные угодья;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности и транспорта;
• земли особо охраняемых территорий;
• лесной фонд;
• водный фонд;
• земли запаса.

Исходя из категории земель, определяются возможные пределы использования участка. Например, если участок отнесен к землям с/х назначения, то на нем запрещено строительство капитальных зданий и сооружений. Значит, такой участок может использоваться только под дачное или подсобное хозяйство, огородничество и под иные сельскохозяйственные цели.

Что касается земель населенных пунктов – то пределы их использования значительно шире и предназначены они в основном для строительства и развития территории населенных пунктов.

Что влияет на величину стоимости земельного участка?

На величину стоимости ЗУ оказывают влияние такие факторы, как местоположение, транспортная доступность, развитость инфраструктуры, размеры объекта, ситуация на рынке.

Специфическими являются следующие некоторые факторы, способные повлиять на рыночную стоимость земельного участка:

• целевое назначение земли,
• возможность перевода в другую категорию - наличие такой возможности может значительно увеличит стоимость земли,
• удаленность от города и крупных трасс,
• наличие поблизости водоемов,
• физические характеристики участка, его размеры, состав почв,
• наличие строений на оцениваемом участке,
• варианты эксплуатации близлежащих участков, их целевое и фактическое назначение,
• наличие инженерных сетей на участке или возможность подключения к ним,
• наличие ограничений, обременений или сервитутов при пользовании землей.

Приступая к вопросу оценки земельного участка, в первую очередь, нужно определить правовой статус и собственника земли.

Если земля – собственность государства

При проведении сделок с имуществом, находящимся в собственности государства или муниципальных образований, оценка является обязательной (согласно закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Земля, принадлежащая Российской Федерации, в основном, распределена для размещения государственных учреждений и передана им на праве бессрочного пользования. Соответственно, такая земля не находится в коммерческом обороте.

Основная доля земли находится в аренде, где арендодателем является сам город, как субъект Российской Федерации.

Когда требуется независимая оценка?

Основные цель таких сделок:

- сдача в аренду государственных земельных участков;

- участие на долевых условиях в инвестиционных проектах.

Наиболее часто требуется независимая оценка в случае сдачи в аренду федеральной или муниципальной земли. В этом случае оценивается не рыночная стоимость самого объекта недвижимости, а рыночная стоимость права временного владения и пользования объектом, то есть величина арендной платы.

Заказ на оценку государственного имущества подразумевает обязательную проверку отчета об оценке собственности государства в уполномоченном органе исполнительной власти, и что важно, получение положительного заключения.

Если земля – в частной собственности

Т.е. земля, находящаяся (или которая может находиться) в собственности физических или юридических лиц или в свободном коммерческом обороте.

Когда требуется независимая оценка?

Профессиональная оценка земель позволяет установить их истинную стоимость, которая будет являться базовым критерием для принятия экономически обоснованных решений при проведении таких операций, как:

• покупка или продажа земельных участков;
• сдача земельных участков в аренду либо доверительное управление;
• оформление кредитов под залог земельной недвижимости;
• разработка инвестиционных проектов;
• внесение земельных участков в уставной капитал предприятия;
• процесс приватизации земельных ресурсов;
• определение размера налога на землю;
• решение всевозможных имущественных споров;
• определение кадастровой стоимости земли (независимая рыночная оценка кадастровой стоимости проводится в случае несогласия землевладельца с результатами государственной оценки);
• выкуп земельных наделов из госсобственности;
• передача земли по наследству или вступление в право наследования и т.д.

Перечень документов, необходимых для оценки земельных участков:

1. договор аренды или правоустанавливающие документы;

2. кадастровый план земли;

3. справка для юридических лиц о балансовой стоимости земли;

4. сведения об обременении, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию;

5. при наличии строений на участке - документы на недвижимое имущество;

6. наличие инженерных коммуникаций;

7. паспортные данные собственника земли и заказчика.

Список документов примерный и может дополняться другими, в зависимости от цели оценки, особенностей конкретных ЗУ.

Профессиональная независимая оценка ЗУ является одним из основных направлений деятельности компании «РМС-Оценка». Накопленный опыт и высокая квалификация позволяют специалистам компании гарантировать высокое качество и оперативность проведения оценочных работ, независимо от уровня их сложности.