Группа компаний

Оценка коммерческой недвижимости

Недвижимость выделена как самостоятельный объект гражданского права в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Собственник недвижимости имеет право распоряжения, пользования и владения объектами для обмена, продажи, сдачи в аренду, внесения в завещание, передачи в доверительное управление или залог, безвозмездной передачи и пр. Вследствие этого и появляется необходимость в определении стоимости недвижимого объекта.

Для того чтобы определить объективную стоимость недвижимого имущества, необходимо провести его независимую оценку. Действия специалистов по оценке коммерческой недвижимости (как и при оценке иных видов объектов) состоят в применении подходов к оценке (доходного, сравнительного или затратного) и разработки Отчетов об оценке, исходя из выбранной концепции.

Оценка коммерческой недвижимости по её основным видам разделяется на:

• Оценку офисной недвижимости
• Оценку производственной недвижимости
• Оценку складской недвижимости
• Оценку торговой недвижимости

Целями и предполагаемым использованием результатов оценки коммерческой недвижимости являются:

• Сдача (получение) в аренду, внаем;
• Привлечение инвесторов для реализации инвестиционных проектов;
• Получение кредита под залог в банке;
• Наложение взыскания;
• Определение базы для налогообложения (при оспаривании кадастровой стоимости);
• Постановка на баланс предприятия;
• Внесение вклада в уставный капитал;
• Продажа и покупка;
• Разрешение имущественных споров;
• Ликвидация имущества;
• Другие (страхование, дарение, наследование, приватизация, обмен, залог, национализация, изъятие, передача в доверительное управление).

Оценка стоимости коммерческой недвижимости позволяет просчитать возможные перспективы ее использования и риски, связанные с владением. Правильно оценить рентабельность вложений в коммерческую недвижимость может только квалифицированный эксперт. Он должен иметь большой практический и теоретический опыт работы, полномочия на проведение оценки, уметь проводить исследования, учитывать особенности местоположения объекта и тенденции рынка и т. п. Именно такими специалистами являются сотрудники компании «РМС-ОЦЕНКА», которые, с пользой для Вас, смогут оценить любой объект недвижимости и оформить все необходимые документы качественно, грамотно и быстро.

Ценообразующие факторы, влияющие на результаты оценки

Оценка коммерческой недвижимости имеет свою специфику, присущую только этому виду объектов. Так, к примеру, при определении стоимости торгового помещения нужно учитывать следующие факторы:

• Район;
• Местоположение;
• Фасадное размещение;
• Витрина;
• Проходимость;
• Другие.

Чем больше факторов сможет учесть оценщик, тем точнее и реалистичнее окажется конечная цена. Для обращения к специалисту необходимо подготовить пакет документов. Более подробно о составе документов для конкретного объекта можно узнать непосредственно в оценочной компании.

Оценка недвижимости может проводиться для различных объектов: отдельно стоящего здания, а также части строения. Походы и методы к проведению оценки в указанных случаях — разные, потому что факторы влияния на стоимость в них отличаются.

Одной из распространенных форм пользования имуществом без получения права собственности, является аренда. Аренда является распространенной альтернативой приобретению имущества в собственность в случае её временного характера использования.

При принятии решения об аренде имущества, будь то недвижимость, земельный участок, оборудование или транспортное средство, необходима оценка арендной платы.

Наша компания оказывает услуги по оценке величины арендной платы как для физических, так и для юридических лиц. Оценочные работы выполняются в соответствии с нормами Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» и «Федеральных стандартов оценки».

Оценка арендной платы проводится с использованием максимально возможного количества информации об арендуемом объекте:

• месторасположение,
• технические состояние,
• обеспеченность инженерными системами и транспортными коммуникациями,
• наличие инфраструктуры,
• и т.п.

Немаловажными факторами при оценке стоимости аренды является учет содержания имущественного договора: срока аренды, прав и ответственности арендатора и арендодателя, наличие в договоре обременений и ограничений пользования. Кроме того, учитываются региональные особенности, соотношение спроса-предложения на конкретном рынке и многие другие факторы. В случае отсутствии достаточной информации о величине арендных ставок на открытом рынке аренды недвижимости, специалисты компании могут определить рыночную стоимость имущества, а затем, определить размер ставки доходности для данного типа объектов и размер арендной платы за оцениваемое имущество.

Оценка арендной платы за пользование помещениями может быть нужна как арендодателю, так и арендатору. Подобная оценка позволит арендодателю определить стоимость арендной платы для сдачи объекта в аренду, а арендатору - рассчитать стоимость арендной платы за право использования объектом недвижимого имущества при взятии его в аренду.

Имея на руках Отчет об оценке, составленный в соответствии с Федеральными стандартами оценки, Вам будет проще решить вопрос с арендатором или арендодателем в приближении к справедливой рыночной стоимости величины арендной платы объекта недвижимости.

Полученные результаты оценки могут быть использованы:

• для предоставления в банк с целью получения дополнительного финансового обеспечения;
• для переоформления права аренды и принятия управленческих решений;
• для предоставления в судебные органы;
• при сдаче в аренду объектов недвижимости, являющихся государственной или муниципальной собственностью;
• для подтверждения рыночно-обоснованной арендной платы в налоговых органах.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, а также муниципальным образованиям, оценка величины арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды обязательно проходит экспертизу в соответствующих государственных органах или саморегулируемой организации оценщиков на предмет соответствия величине рыночной арендной платы, а также законодательству в оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не принимается для целей совершения сделки по сдаче в аренду данных объектов.

Наша компания имеет более чем 19-летний положительный опыт в оценке стоимости аренды для любых целей, в том числе при сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Отчет об оценке арендной платы, выполненный нашими оценщиками, принимается к рассмотрению всеми государственными органами и является официальным документом.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду коммерческой недвижимости

Многие коммерческие организации арендуют офисные, торговые или складские помещения. Отчисления на аренду почти всегда составляют значительную часть бюджета компании, и любое повышение арендной платы приводит к снижению рентабельности бизнеса. Изменение ставки арендной платы также может привести к конфликту между арендатором и арендодателем. Независимая оценка стоимости арендной платы поможет найти консенсус и приемлемое решение для обеих сторон.

Право на аренду имущества - недвижимости, земли, оборудования или транспорта - само по себе является серьезным активом предприятия и может использоваться как товар, т.е. выступать объектом купли-продажи. При этом необходимо учитывать, что право аренды может быть оценено и как отрицательная величина, если текущая арендная плата значительно превышает сложившуюся на рынке и, поэтому, право аренды может выступать в роли пассива и снижать общую стоимость предприятия. При реорганизации компании (слиянии, поглощении) или покупке бизнеса в целом, оценка стоимости права аренды позволит получить справедливую стоимость компании с учетом всех факторов. Кроме того, оценка права аренды может потребоваться при получении финансирования под залог этого права или в целях повышения эффективности управления и принятия инвестиционных решений.

Земельный кодекс РФ способствует приобретению прав аренды земельных участков на инвестиционных условиях. При использовании арендованного земельного участка для возведения зданий или сооружений, такой участок может быть продан арендатору в собственность не по рыночным ценам, а по ценам, нормируемым государством.

Для проведения оценки потребуются следующие документы:

• документы, подтверждающие имущественно-правовой статус;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации прав, договор аренды);
• технический паспорт с поэтажными  планами существующих объектов;
• кадастровый паспорт земельного участка, кадастровый и ситуационный планы земельного участка (при оценки арендной ставки здания с земельным участком);
• данные по сдаче в аренду площадей объекта недвижимости (количество договоров, арендные ставки и т.д. со сроком менее/более 1 года);
• сведения по имеющимся обременениям на объект (при наличии);
• справка о балансовой стоимости объекта на дату оценки.

Почему за услугой оценки рыночной стоимости и права аренды коммерческой недвижимости следует обращаться к нам?

• Специалисты нашей компании имеют большой опыт в оценке коммерческой недвижимости для различных целей и задач. Мы определим для Вас величину рыночной стоимости и величину рыночной арендной платы для объектов недвижимости, с учетом всех особенностей и характеристик каждого конкретного объекта.
• Гарантированно оперативно, качественно и в короткий срок исследуем и решаем поставленные задачи.
• Обеспечиваем высокую эффективность взаимодействия с заказчиком на всех этапах, проведения оценки.
• Всегда несем ответственность за полученный результат.