Группа компаний РМС - Оценка жилой недвижимости

Группа компаний

Оценка, обследование, проектирование, экспертиза недвижимости, аудит

Консультация по телефону:
+7 (812) 372-66-91

РМС группа компаний , 191123,
Санкт-Петербург, пр. Чернышевского, д. 17

Telegram, WhatsAPP, Viber: +7(921)974-28-60

Email: info@pmc-ocenka.ru

Проведем оценку любой жилой недвижимости:

• Типовых квартир от 3000 р.

• Элитной недвижимости от 5000 р.

• Комнат от 2000 р.

• Домов и земельных участков от 10000 р.

• Коттеджей от 8000 р.

  И других объектов. 

Когда может понадобиться оценка жилой недвижимости?

• При оформлении ипотеки

• При покупке и продаже недвижимости

• Для залога при кредитовании

• При сдаче недвижимости в аренду

• При разделе недвижимости

• При судебных разбирательствах

• При пожаре, затоплении и других видах ущерба

• При вступлении в наследство

• При оптимизации налогов на имущество

• При разводе

• При страховании

• При разрешении имущественных споров

 

Как происходит оценка жилой недвижимости?

Консультация. Вы звоните нам или отправляете заявку через сайт. Наш консультант уточнит детали и предложит вам самое эффективное решение.

Осмотр. Эксперт приедет на осмотр обьекта в удобное для вас время. На осмотре вы передаете все документы, необходимые для проведения оценки.

Подготовка отчета. Наши специалисты подготовят для вас отчет, который включает в себя иследование и экспертное заключение о стоимости квартиры на 100 листах.

Доставка отчета. Курьер доставит отчет об оценке в удобное для вас время и место или предоставит его в банк, для экономии вашего времени.

 

Оценка объектов залога по ипотечным кредитам:

 

Большинство оценок на квартирном рынке (до 40%) приходится на оценку кредитных залогов для обеспечения ипотечных кредитов.

 

Особенности ипотечного кредитования в 2016 году:

1. Количество выданных ипотечных кредитов за полугодие 2016 г. возросло на 39% по сравнению с аналогичным периодом 2015г.

2. Объем выданных ипотечных кредитов за полугодие 2016 г. в рублях также возрос.

3. В июне 2016 года Банк России понизил ключевую ставку до 10,5% годовых, в сентябре до 10% годовых.

4. В 2016 году наблюдалось общее снижение ставок по кредитам. Сбербанк, являясь маркетмейкером розничного рынка, в мае снизил ставки и по кредитам, и по вкладам, не дожидаясь решения ЦБ по ключевой ставке

 

При выполнении работы Оценщики сталкиваются с большим количеством рисков. Основные группы рисков при оценке объектов залога по ипотечным кредитам делятся на:

  • Юридические риски
  • Риск неверной/неполной идентификации
  • Риск ликвидности
  • Риск неверного выбора объектов-аналогов
  • Риск выхода за границы рыночного диапазона

 

Юридические риски

Для снижения юридических рисков специалистами ООО «РМС-ОЦЕНКА» проводится всесторонний анализ юридических документов: Свидетельств о регистрации, выписок из ЕГРП, технических и кадастровых паспортов. Определяется достаточность/недостаточность предоставленных документов. Определяются имеющиеся обременения на основании анализа: ипотека, аренда, арест и пр. И далее, стоимость определяется уже с учетом всех имеющихся обременений прав.

 

Риск неверной/неполной идентификации

При снижении рисков риска неверной/неполной идентификации необходимо произвести всесторонний анализ объекта по всем ценообразующим факторам: местоположению (определить ближайшее глобальное и локальное окружении объекта, перспективы развития территории), наличию коммуникаций, состоянию основных конструктивных элементов и состоянию отделки, текущего использования, состава и площадей оцениваемых объектов.

 

Обычно для квартир выделяют следующий набор факторов, помимо местоположения:

- Площадь квартиры. Малый размер квартир пользуется большим спросом среди потенциальных покупателей, а значит и кв. м квартиры с меньшей площадью будет стоить дороже. 

- Площадь кухни. Чем больше площадь, тем лучше для покупателя, а соответственно – большая площадь кухни дает большую стоимость.

- Тип санузла. Немаловажный показатель, поскольку раздельный санузел лучше, чем совмещенный. Квартира с раздельным санузлом будет стоить дороже.

- Состояние отделки. Более высокий уровень отделки и состояние помещений подразумевает, что собственник объекта понес дополнительные расходы на доведение уровня отделки до того или иного уровня. Следовательно, при продаже объекта собственник будет стремиться компенсировать эти затраты.

- Вид из окна – Квартира с видом на реки, каналы или историческую часть города будет дороже, нежели с видом во двор.

 

Риск ликвидности

Проблема определения ликвидности объекта на сегодняшний день самая масштабная в оценке. Прежде всего, потому, что до сих пор нет способа количественно определять степень ликвидности объекта. На практике ликвидность подразделяется качественно на отдельные группы, поскольку нет достаточного количества информации, позволяющей определить срок экспозиции объекта на рынке до совершения сделки с ним. В жилой недвижимости это преимущественно касается «не типовых объектов».

 

С 2014 года на даже объекты жилой недвижимости продаются не активно, особенно это касается дорогих, элитных квартир.

 

Для определения степени ликвидности объектов («высокая», «средняя, «низкая») необходим всесторонний анализ сделок с аналогами на предмет срока экспозиции, наличия специфических особенностей, наличия спроса, скидок на торг и т. д. Во избежание ошибок необходимо выбирать как можно более «близкие» к объекту оценки аналоги, желательно – полностью гомогенные, с приемлемым разбросом цен.

 

На ликвидность объектов также влияют следующие факторы:

  • Размер населённого пункта, в котором расположен объект и как следствие активность рынка в этом регионе
  • Класс объекта или по-другому сегмент рынка: массовый рынок/рынок комфорт класса/ элитные объекты
  • Размер объекта. Чем больше помещение, тем дольше оно будет продаваться, поскольку количество покупателей на большие объекты меньше, чем на малые.

 

Снижение рисков неверного выбора объектов-аналогов:

  • Выбрать максимально «близкие» к объекту оценки аналоги.
  • Придерживаться принципа консервативности при выборе объектов-аналогов, не рекомендуется подбирать аналоги со стоимостью у верхней границы рыночного диапазона.
  • Попытаться корректно разрешить проблему цена сделки/цена предложения.
  • Приложить прайс-листы, коммерческие предложения, Print Screen объявлений.

 

И самый главный риск в оценке – риск неверного определения стоимости, а именно выход за границы рыночного диапазона.

Для минимизации необходимо подбирать как можно больший пул аналогов, дабы понимать в каких границах находится этот «рыночный диапазон». Также необходимо удалять из выборки явно выпадающие значения, либо объяснять появление в выборки выбивающегося значения.

 

Для объектов-аналогов должен быть определен полный перечень необходимых корректировок, их размер обоснован с учетом рыночной информации, их применение не должно приводить к расширению рыночного диапазона, а напротив должно сужать диапазон рыночной стоимости объекта оценки, при условии,  что в  расчетах нет методических, арифметических и других видов ошибок.

 

Оценщик должен придерживаться принципа консерватизма, имея в виду увеличение сроков экспозиции объектов. Рыночная стоимость не должна быть завышена, ее значение должно находиться в медианном сегменте рыночного диапазона цен на аналогичные объекты.

Почему клиенты выбирают нас?

Мы работаем со всеми крупными банками.  Вы можете быть уверены, что отчет будет принят банком.

Скорость. Мы гарантируем оперативную подготовку отчета об оценке.

Гибкая стоимость и удобный способ оплаты. При заключении Договора мы разрабатываем индивидуальные условия, учитывая финансовые возможности наших клиентов.

Доставка. Клиент получает отчет об оценке в указанное место, забирает в офисе или оформляет доставку в банк.

 

 

Заполните заявку и получите
бесплатную консультацию