Группа компаний РМС - Оспаривание кадастровой стоимости

Группа компаний

Оценка, обследование, проектирование, экспертиза недвижимости, аудит

Консультация по телефону:
+7 (812) 372-66-91

РМС группа компаний , 191123,
Санкт-Петербург, пр. Чернышевского, д. 17

Telegram, WhatsAPP, Viber: +7(921)974-28-60

Email: info@pmc-ocenka.ru

Проведем оспаривание кадастровой стоимости:

• Квартиры

• Земельного участка

• Здания

• Помещения

  И других объектов.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости - зачем?

Если Вы владеете недвижимостью, то налог на имущество, арендная плата и стоимость выкупа недвижимости исчисляется исходя из её кадастровой стоимости. Это относится к владельцам любого вида недвижимости — от участка до сооружения, и ее назначения — от жилого до промышленного.

Кадастровая стоимость недвижимости определяется в ходе государственной кадастровой оценки (ГКО) земель каждые 5 лет. Методы проведения оценки государством имеют массовый и шаблонный характер, что может приводить к превышению кадастровой стоимости объектов недвижимости над её рыночной стоимостью в несколько раз.

Каждый год государство увеличивает размер налога на имущество физических лиц и организаций. Чтобы оптимизировать налоги, необходимо оспорить базу величину кадастровой стоимости недвижимости и установить ее в размере рыночной стоимости.

Снижение кадастровой стоимости – результаты:

  • оптимизация налоговой нагрузки;
  • экономия стоимости аренды;
  • снижение выкупной цены.

 

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется методом массовой оценки, когда в расчет берутся укрупненные характеристики объектов-аналогов, а особенности оцениваемого объекта остаются без внимания. Такая оценка дает взвешенную стоимость, полученную по результатам выборки из ряда заданных аналогов, часто приближенную к верхней границе.

 

Наша работа  добиться пересмотра кадастровой стоимости, принятия её в размере реальной рыночной величины.

 

Основная проблемная ситуация:

  • объективная причина для роста недовольства и социального напряжения, связанная с явным увеличением стоимости налогооблагаемой базы и базы для выкупа ЗУ в результате ГКО (государственной кадастровой оценки);
  • государство и местные органы власти не заинтересованы в снижении кадастровой стоимости, полученной в результате ГКО, так как рассчитывают на увеличение налоговых поступлений от земельного налога, налога на ОКС (объект капитального строительства) и платежей за выкуп ЗУ (земельного участка).

 

Законы об оценочной деятельности и государственной кадастровой оценке содержат нормы, предусматривающие возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

 

Досудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

 

Досудебный административный порядок (обращение в Комиссию) с начала 2017 года для юридических лиц  также не является обязательным.

 

Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости, — пять лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

 

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости формируется при территориальном Управлении Росреестра. В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

 

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

 

Судебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

 

Если Вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, Вы можете оспорить это решение в суде (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).

 

Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому мы рекомендуем обратиться за помощью к специалистам в этой области.

 

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации.

 

Если решения по спорным вопросам стоимости принимает суд на основе назначенной экспертизы, то ключевым оказывается вопрос о том, как решение о стоимости принимают судебные эксперты?

 

Есть только три варианта:

1. Эксперты работают как оценщики

2. Эксперты используют свои методы

3. Разрабатывается новая методика на базе «лучших практик»

 

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

 

Для уверенности в процедуре по оспариванию кадастровой стоимости Вы можете самостоятельно изучить:

  • закон о государственной кадастровой оценке, все статьи и все постановления об оспаривании кадастра;
  • судебную практику;
  • опыт юриста, которому доверяете процедуру;
  • опыт оценщика по подготовке отчетов для рассмотрения в комиссии или в суде по делам оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

 

Более быстрый и надежный вариант - обратиться к нам.

 

Основаниями для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • несоблюдение порядка внесения сведений в ГКН (государственный кадастр недвижимости);
  • несоблюдение порядка проведения ГКО;
  • несоблюдение порядка утверждения результатов ГКО;
  • несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства;
  • недостоверные сведения об объекте недвижимости, используемые в рамках ГКО;
  • несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости - (Прецедентное постановление Президиума ВАС РФ №913/11 от 28.06.2011г.).

 

Индивидуальная оценка для оспаривания величины КС

  • ГКО носит небывало открытый характер, отчеты по ГКО опубликованы и доступны;
  • НП СРОО «СПО» и его члены принимают активное участие, как в экспертизе результатов ГКО, так и в оспаривании ее результатов;
  • оценщики объединяют интеллектуальные усилия для оспаривания ряда результатов ГКО, как минимум, в рамках СРО (проводят анализ причин расхождения РС с результатами ГКО, разрабатывают методические материалы по ужесточению требований и регламентации структуры отчетов по оспариванию кадастровой стоимости);
  • оценщики открыто состязаются в оспаривании результатов ГКО в самых высших инстанциях – комиссиях и судах.

 

Наша компания в лице П. А. Козина и Д. Д. Кузнецова участвует в разработке методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для оспаривания их кадастровой стоимости, которые направлены на конкретизацию требований и процедур при оценке земельных участков и ОКС для целей установления кадастровой стоимости данных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости при составлении как отчетов об оценке, так и заключений экспертов в рамках судебных экспертиз.

 

Данное обстоятельство еще раз подтверждает профессионализм, компетентность и опыт наших специалистов, которым Вы можете доверить решение одной из самых сложных задач.

Заполните заявку и получите
бесплатную консультацию